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廣州樓市：買第一套房最真誠的建議！-環(huán)球聚焦

2023-05-24 18:15:25 來源 : 羊叔說房

我是羊叔，擁有多年廣州房產研究和投資經驗，長期持續(xù)關注廣州地區(qū)的樓市信息，熟悉購房政策、買房策略和學區(qū)房信息，歡迎關注及交流。

以下廣州購房答疑內容，來自微信公眾號“羊叔說房” 的粉絲精選提問：

提問：羊叔，你好，想在廣州投資買房，預算500萬，魚珠未來發(fā)展?jié)摿υ趺礃?？可以投資不？金碧世紀花園和美林湖畔哪一個更好一點？

(資料圖)

羊叔：你好，魚珠的牛奶廠可以作為投資區(qū)域，交通便利，樓盤新。雖然魚珠目前開發(fā)較慢，但是等幾年后發(fā)展起來后，再上車就晚了。魚珠未來發(fā)展增長率一定會超過珠新，這是一個必然趨勢。從投資角度來看，真正在魚珠版塊受惠的樓盤有美林湖畔、盈彩美居、中興花園、金碧世紀花園。這幾個樓盤各自有其各自的優(yōu)勢所在，中長期來說魚珠有很大的發(fā)展空間。

提問：羊叔，你好，坐標廣州，外地人在廣州買房，廣州樓市發(fā)展怎么樣？現(xiàn)在想要入場買房合適嗎？工作穩(wěn)定，也有一些存款，想在廣州購置一套優(yōu)質一點的房產用于投資，應該怎么做比較好？在廣州買房投資可以給我一些板塊選擇建議嗎？

羊叔：你好，廣州的房價是相對比較穩(wěn)的城市，其發(fā)展一直都看好，買入廣州樓盤的時機還是恰當?shù)?，但是要注意其中的風險?？紤]到樓齡的問題，目前考慮一手房或次新房比較好。預算600萬，投資10年以上推薦考慮以下區(qū)域：第一，天河是廣州GDP之首，推薦天河智谷板塊，產業(yè)以新一代信息科技和文創(chuàng)產業(yè)為主導，位置優(yōu)秀，通勤時間也短。第二，黃埔，可以考慮科學城和老黃埔魚珠板塊?？茖W城是黃埔重點發(fā)展區(qū)域，產業(yè)定位高，購買力強。老黃埔魚珠板塊能享受第二CBD、黃埔臨港經濟區(qū)輻射力好，發(fā)展?jié)摿Υ蟆５谌?，番禺萬博是重點打造的南CBD，多家知名企業(yè)落戶。第四，南沙，明珠灣是其發(fā)展核心，但屬于起步階段，其規(guī)劃兌現(xiàn)時間較長。靈山島的一些樓盤擁有一線江景資源，配套成熟。

提問：羊叔，你好，坐標廣州，預算在300萬—400萬之間，一家人的年收入在50萬左右，但不太穩(wěn)定，這個價位在廣州容易買房嗎？不知道廣州有什么房子推薦呢？

羊叔：你好，按照這個預算的話，在廣州買房還是有所限制的。就二房而言，從數(shù)量來看，符合條件房源最多的是海珠區(qū)，但這里的缺點在于房齡偏大。除海珠之外，天河、荔灣和越秀也有一些選擇，但同樣，房齡偏大。這個預算范圍，三房的選擇多很多；預算有限，四房可供數(shù)量相對較少。實際上，價格只是買房時需要考慮的一個因素，房子的位置、交通、學位配套和升值空間等也很重要。出于投資、自住、學位考慮的置業(yè)者，可以關注天河東板塊；喜歡商業(yè)、期待升值空間的置業(yè)者，可以關注萬博板塊；想要住的舒服，也想孩子上學有保證，海珠西板塊是不錯得選擇。當然除了這些區(qū)域還是許多房源值得考慮的。

提問：羊叔你好，目前單身，現(xiàn)居住于黃埔大沙東的小二房，想賣掉換成中南沙保利天匯的三房或黃埔知識城的星匯城的三房/四房，請問怎么選擇可以保證房子未來的升值潛力呢？

羊叔：你好，這幾種選擇都不建議，置換是要往更好的地方買的，而保利天匯離中心區(qū)很遠，星匯城又是帶有隱患的樓盤，都不是可以置換的選項。買房主要還是要購買核心地段的優(yōu)質資產，優(yōu)質資產可以在上漲行情中領漲，帶動其他區(qū)域上漲，又能在下跌周期中不受過多影響，抗跌性強。而優(yōu)質資產門檻較高，所以可以先上車，然后逐步積攢資金去置換優(yōu)質地段的房子。一般來說，優(yōu)質資產排序依次為雙學區(qū)+次新房、單學區(qū)+次新房、學區(qū)老破小、好地段次新房、郊區(qū)臨鐵中小戶型、城里無學區(qū)老破小、無學區(qū)老破大，買房時可以按照此邏輯進行選擇。

提問：羊叔，你好，請問現(xiàn)在是不是剛需入手廣州的好時機呢？

羊叔：你好，判斷房價是漲是跌，你得考慮大政方針是穩(wěn)樓市，樓市是已經出現(xiàn)分化，小城市人口流出，房價衰落是個必然。核心城市廣州吸引全國的人才，這是房價最有力的支撐?？梢钥隙ǖ囊稽c，廣州的基本面一定是向好的。第二，廣州十四五規(guī)劃，2025年常住人口2100萬，未來三年人口都還凈流入，目前的行情并不代表需求沒了。

提問：羊叔，你好，未婚，單身，剛需自住，感覺還是得有個自己的房子，不能租一輩子，自己的積蓄加上父母的支持總共有四百萬預算，這個價位想在廣州買房的話有些什么選擇呢？能不能推薦一下？

羊叔：你好，四百萬的預算在廣州購房，可以分板塊來看：1.橫瀝島、靈山島，定位高，擁有眾多寫字樓和金融論壇，建設速度快，軌道交通方便，整體適合投資，但是由于限價和網(wǎng)簽凍結等原因，要做好長期準備。2.科學城云埔，產業(yè)園多，舊改升級，有居住區(qū)，交通便利，上車門檻低，建議科學城、老黃埔上班的剛需考慮；3.白云湖，房價穩(wěn)定，產業(yè)穩(wěn)定，有數(shù)字科技城概念，舊改速度快，性價比高，建議本地改善或剛需上車考慮；4.番禺國際創(chuàng)新城，概念大，產業(yè)周期長，但先天條件優(yōu)秀；5.廣州南站，交通通達，商業(yè)未來會迎來改善，建議番禺剛需、琶洲工作群體、珠江新城的人群都可以考慮；6.南沙灣，自然資源豐富，學校不錯，商業(yè)、交通完善，離市區(qū)遠，適合本地改善自住?？偟膩碚f，400萬的選擇面是有的，但不同區(qū)域適合的人群不同，建議買房者根據(jù)自身需求選擇。

篇幅有限，只能涉及到這些城市。

查閱大量資料，對于全國300多個城市進行了盤點，做出全國城市風險名單。

一共可以分為四類：

第一類：可以密切關注，但是現(xiàn)階段限制在主城和地鐵一小時非主城范圍

第二類：可以關注，現(xiàn)階段購買范圍限制在主城范圍

第三類：自住可買，現(xiàn)階段購買范圍現(xiàn)在主城三類地段：行政區(qū)板塊+金融產業(yè)板塊+主導高科技產業(yè)板塊

第四類：除了自住不建議購買，而且最好購買范圍限制在主城產業(yè)板塊。

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