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最近知乎上的熱點(diǎn)問(wèn)題，房子還能保存財(cái)富嗎？我家有套 90 年代的老公房，確實(shí)破敗不堪，幸好不是高層。如果房屋的財(cái)富價(jià)值只有 20-30 年，在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期不在的今天，是否很快就會(huì)出現(xiàn) 2 手房按房齡線性折舊的現(xiàn)象。畢竟現(xiàn)在老房子雖然不如新房值錢但是與房?jī)r(jià)的對(duì)應(yīng)關(guān)系并非線性折舊。

倒不是在意自己的老公房，它在我家的資產(chǎn)中占比極小，可以忽略。以此為例只是說(shuō)，我確實(shí)看到過(guò)了 30 年的老房子之殘破。

這里擔(dān)心的問(wèn)題是，大部分人的資產(chǎn)都在房子上，而二三線城市的高層確實(shí)可以占到比例中的很大部分，如果從現(xiàn)在開始這些老房子的價(jià)值逐漸趨向于歸零，對(duì)于財(cái)富結(jié)構(gòu)和宏觀經(jīng)濟(jì)都不亞于一場(chǎng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，天量的財(cái)富化為烏有，雖然是個(gè)緩慢漸進(jìn)的過(guò)程，這場(chǎng)沖擊會(huì)改變整個(gè)社會(huì)吧。

(相關(guān)資料圖)

因?yàn)槌顺痪€的核心地段，23 線城市的高層住宅根本拆不動(dòng)，所以，關(guān)注的重點(diǎn)一直是他們。

紅塵之上

一般人買房是在 30 歲左右，在房子使用壽命到期時(shí)，這部分人已經(jīng)不在了，用房子鎖住這部分人的財(cái)富，人死歸零。后代可繼承的遺產(chǎn)變少，達(dá)到了遺產(chǎn)稅同樣的目的。

ayahayumemi

將來(lái)是否會(huì)出現(xiàn)房產(chǎn)持有人通過(guò)業(yè)主委員會(huì)的形式，將房子拆卸重建？這其實(shí)也是以后房企的一個(gè)開展業(yè)務(wù)的方向。很多老城區(qū)的老房子，交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)等資源都十分優(yōu)秀，但就是房子本身老了。如果重建，房子價(jià)值將會(huì)大幅上升。

舉個(gè)簡(jiǎn)單例子來(lái)講，現(xiàn)在廣州 30~40 年樓齡的老房子賣個(gè) 2 萬(wàn) 3 萬(wàn) / 方，現(xiàn)在如果能說(shuō)服全棟樓的人拆掉重建，能馬上賣 5 萬(wàn) 6 萬(wàn) / 方，有沒有人或者組織愿意牽頭？雖然要先支付一筆錢，但是對(duì)業(yè)主、對(duì)政府、對(duì)房企都是好生意，現(xiàn)在就差啟動(dòng)資金了，我覺得未來(lái)是會(huì)有人或者組織愿意出來(lái)帶這個(gè)頭的。

房子的價(jià)值，大家可能有誤會(huì)，會(huì)以為價(jià)值在于房子本身。我認(rèn)為房子的價(jià)值在于它所承載的 " 生活資源 " 上，只要周邊的生活資源沒變，它的價(jià)值就還是會(huì)在那里。不應(yīng)該把房子單純看成一個(gè)會(huì)折舊的固定資產(chǎn)。

巴蘭

房?jī)r(jià)的構(gòu)成分兩部分：房子的重置成本 + 地價(jià)。

其中地價(jià)取決于當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)效率，本質(zhì)是土地作為生產(chǎn)要素之一，會(huì)要求獲得相應(yīng)的分配，所以地價(jià)會(huì)跟隨當(dāng)?shù)?GDP 增速而變動(dòng)；

而重置成本取決于建安成本，這個(gè)會(huì)在前期快速折舊，在后期會(huì)開始放緩（樓齡大于 15 年之后的房?jī)r(jià)，更多體現(xiàn)的是地價(jià)，重置成本基本已經(jīng)折舊完畢）

我自己之前用上海曹揚(yáng)片區(qū)和廣州華景新城片區(qū)的房子簡(jiǎn)單做過(guò)折舊分析。

得出的數(shù)據(jù)就是前 20 年折舊會(huì)顯著更高，華景新城區(qū)域的年化折舊率超過(guò) 5%，而曹揚(yáng)的折舊會(huì)好看不少。

但這個(gè)都是會(huì)變動(dòng)的，畢竟在 2012 年的時(shí)候，有篇論文統(tǒng)計(jì)過(guò)上海的房產(chǎn)折舊在 3-5% 之間。

所以老公房，其實(shí)房?jī)r(jià)的重置成本基本上就已經(jīng)折舊完了，剩下的都是地價(jià)，因此樓齡對(duì)房?jī)r(jià)的影響就不會(huì)很明顯。

膽子真不大

炸了造別墅，人口密度和房屋容積率精準(zhǔn)匹配，還增加雞的屁，簡(jiǎn)直完美！

liu50958

電梯是個(gè)不可能完成的任務(wù)。幾十年后，幾十上百的原業(yè)主死的死搬的搬。有人還在住，有人在出租，有人閑置，有人出國(guó)，甚至干脆有的人間蒸發(fā)，找都找不到。就算找齊了，也是每個(gè)人都有各自的訴求，并且誰(shuí)也不會(huì)慣著誰(shuí)，想要達(dá)成一致意見，政府和開發(fā)商都要頭疼，業(yè)主自發(fā)的，近乎不可能。

趙甲

真的是想多了，按照現(xiàn)在的出生人口，等我們 90 后這一代死了。中國(guó)還剩 5 億人，也就是說(shuō)現(xiàn)在有 8 個(gè)億人居住的房子空著了倒塌了也沒關(guān)系，有的后代可能都沒了，還要啥財(cái)富。

德州

我一套房子是九十年代建的高層，一共二十六層，二梯八戶，五年前換的電梯。新梯是日立的，比舊梯寬敞而且漂亮，平均每戶出大概五千多。

我裝修時(shí)發(fā)現(xiàn)這個(gè)舊樓其實(shí)質(zhì)量不錯(cuò)。裝修師傅要在陽(yáng)臺(tái)鉆個(gè)熱水器排煙口，結(jié)果弄了二個(gè)小時(shí)才鉆通，師傅弄得一身汗，多收了 150。鉆下來(lái)的水泥看起來(lái)質(zhì)量很好，鋼筋很粗，一點(diǎn)銹跡沒有。

其實(shí)近十幾年的新建的房子很多用了海沙，網(wǎng)上圖片可以看到鋼筋都銹了，估計(jì)質(zhì)量堪憂。

shuifeng2009

二手房相對(duì)新房本就存在折舊損耗，只是房?jī)r(jià)上漲的情況下，很多人不關(guān)注而已。銀行在二手房交易中，樓齡長(zhǎng)的貸款比例也偏低，不就是損耗的體現(xiàn)嗎。

快樂(lè)大于賺錢

30 層樓的一線品牌電梯大概能用 25~30 年，一臺(tái)一線品牌的快速電梯如蒂森克虜伯也就 30 萬(wàn)左右，按照一梯兩戶計(jì)算，一個(gè)單元 60 戶，30 年才花費(fèi) 30 萬(wàn)換電梯，每戶 30 年才花費(fèi) 5000 元，每年才 170 元，幾乎可以忽略不計(jì)。

ganggu

跟現(xiàn)在的老房加裝電梯一樣。隔三差五投票啟動(dòng)維修基金，但是總有幾戶說(shuō)頂樓跟我無(wú)關(guān)。2 次供給水跟我無(wú)關(guān)。高層外立面有問(wèn)題也跟我無(wú)關(guān)，你湊不夠數(shù)量，啟動(dòng)不了維修。

jxlzqq

越高的越不值錢，等房屋失去居住價(jià)值最終會(huì)趨向?yàn)閮H土地價(jià)值。

如果土地?zé)o法流通那價(jià)值為 0

如果持有還有成本那價(jià)值為負(fù)

香橙檸檬

所以，步梯房比電梯房更有價(jià)值嗎？最起碼，不用電梯維護(hù)費(fèi)，物管費(fèi)也更便宜。房子即使不住，也要交物管費(fèi)的，不升值的話，相當(dāng)于一直在虧錢。

YYYDX

1 - 沒有居住價(jià)值的老破小流動(dòng)性將無(wú)限趨近于零。

2 - 目前的合理估價(jià)約等于周邊 2 公里范圍內(nèi)土拍樓面價(jià)。安全性只剩殘值部分了。

3 - 增值性應(yīng)該是無(wú)從談起了，持有成本幾乎是收不回來(lái)。

資產(chǎn)質(zhì)量惡化，迅速離場(chǎng)！

來(lái)源：集思錄

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